Guide
Calculer le cashflow immobilier mensuel et annuel
Le cashflow mesure l’argent qui reste (ou manque) après encaissements et décaissements. Contrairement à la rentabilité, il parle en euros — utile pour savoir si un bien finance sa dette et ses charges au quotidien.
Cashflow : la définition utile
Cashflow mensuel = loyers encaissés − charges payées − mensualité de crédit (si emprunt).
Un cashflow positif signifie que le bien génère un surplus de trésorerie. Un cashflow négatif n’est pas forcément une erreur d’investissement, mais il doit être assumé et suivi.
Formule mensuelle pas à pas
Pour un mois donné :
- Entrées : loyers perçus, éventuelles régularisations favorables.
- Sorties : mensualité (capital + intérêts + assurance emprunteur), charges non récupérées, taxe foncière lissée, entretien, gestion.
- Cashflow = entrées − sorties.
Lissez la taxe foncière sur 12 mois pour éviter un « trou » trompeur le mois du prélèvement.
Cashflow annuel et vacance
Sommez les 12 mois, ou annualisez un mois représentatif. Intégrez au moins une hypothèse de vacance (ex. 0,5 à 1 mois de loyer par an selon le bien et le marché).
Le cashflow annuel répond mieux à : « Ce bien me coûte-t-il ou me rapporte-t-il de la trésorerie sur l’année ? »
Cashflow vs rentabilité
La rentabilité compare un résultat à un capital investi. Le cashflow regarde la trésorerie. Un bien très rentable à long terme peut avoir un cashflow faible les premières années (crédit élevé). Les deux indicateurs se complètent.