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Suivre les charges locatives : récupérables, non récupérables et méthode
Mal suivre ses charges, c’est fausser cashflow et rentabilité — et risquer des régularisations approximatives. Voici une méthode simple pour classer, enregistrer et relier chaque charge à son bien.
Deux familles de charges
Charges récupérables : avancées par le bailleur, puis refacturées au locataire (selon le décret et le bail). Exemples fréquents : une partie des charges de copropriété liées aux services locatifs, eau froide collective, etc.
Charges non récupérables : restent à la charge du propriétaire. Exemples : gros entretien, certaines charges de syndic, taxe foncière (hors TEOM selon cas), assurance PNO.
En cas de doute sur une ligne de décompte de copropriété, isolez-la plutôt que de la classer « récupérable » par défaut.
Ce qu’il faut enregistrer à chaque dépense
Pour chaque charge, notez au minimum :
- Le bien (et le lot si besoin).
- La date et le montant TTC.
- La catégorie (copropriété, taxe, assurance, entretien, gestion…).
- Récupérable ou non, et le montant déjà refacturé.
Régularisation annuelle
Les provisions sur loyer doivent être rapprochées des charges réellement récupérables. Un suivi mois par mois évite la régularisation « au feeling » en fin d’année et les litiges inutiles.
Lien avec rentabilité et cashflow
Seules les charges réellement supportées par le bailleur réduisent le cashflow et la rentabilité nette. Les montants récupérés auprès du locataire ne doivent pas être comptés deux fois comme un coût.