Comment calculer la rentabilité locative (brute et nette)

La rentabilité brute ignore les charges et la fiscalité. Elle sert surtout à comparer rapidement des biens entre eux.

Formule : (loyer annuel hors charges ÷ prix d’acquisition) × 100.

• Loyer annuel = loyer mensuel × 12 (hors provisions pour charges).
• Prix d’acquisition = prix d’achat + frais de notaire + éventuels travaux initiaux indispensables.
• Exemple : 9 600 € de loyers / 180 000 € d’acquisition = 5,3 % brut.

La rentabilité nette retire les charges récurrentes que le bailleur assume. C’est l’indicateur le plus utile pour piloter un patrimoine.

Formule : ((loyer annuel − charges annuelles du bailleur) ÷ prix d’acquisition) × 100.

• Charges typiques : taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, assurance PNO, frais de gestion, entretien courant.
• La vacance locative réduit le loyer réellement encaissé : mieux vaut raisonner en loyers perçus, pas en loyers « affichés ».
• La fiscalité (IR, prélèvements sociaux, amortissement en LMNP, etc.) peut faire l’objet d’une rentabilité nette-nette séparée.

Un bien à 7 % brut peut descendre sous 4 % net une fois taxe foncière, copropriété et vacance prises en compte.

Trois erreurs faussent souvent le calcul :

• Oublier les travaux de remise en location ou le renouvellement d’équipements.
• Comparer un brut d’un bien avec le net d’un autre.
• Utiliser le prix d’achat seul, sans frais ni coût réel d’entrée.

La rentabilité n’est pas un chiffre figé : loyers, charges et occupation évoluent. L’intérêt d’un tableau de bord est de recalculer ces indicateurs automatiquement, bien par bien, sans ressaisir les formules à chaque mois.